Immobilienkredit in Österreich – Baufinanzierung Vergleich

Das eigene Haus ist ein Wunsch, den viele hegen. Beflügelt wird dieser Traum von steigenden Mieten und niedrigen Zinsen. Da liegt der Gedanke an einen günstigen Immobilienkredit nahe. Warum also nicht mithilfe eines Profis prüfen, ob und zu welchen Konditionen man Nägel mit Köpfen machen oder vielmehr Stein auf Stein setzen kann.

Eine unabhängige Finanzberatung rund um den Immobilienkredit gibt Ihnen die Sicherheit, mit einer perfekt auf Sie und Ihre Situation zugeschnittenen Finanzierung planen zu können. Die Kalkulation ist das A und O bei Immobilienkrediten.

Hier sollten Sie nichts dem Zufall überlassen. Profitieren Sie vom Know-how und den Kontakten eines Finanzberaters. Kurzum: Gehen Sie bei ihrem Traum vom Eigenheim auf Nummer sicher und fordern noch heuer eine Beratung an.

• Der Traum vom Haus fängt immer beim Geld an. Werfen Sie einen Blick auf Ihre Finanzen – vom Einkommen bis zum Ersparten, um so Ihre Möglichkeiten auszuloten.
• Mit einem hohen Eigenmittelanteil können Sie die Kosten für den Immobilienkredit senken. Hierbei kann unter Umständen auch Eigenleistung als Eigenkapital gewertet werden – immer dann, wenn Sie selbst aktiv werden und dadurch Kosten für Handwerker & Co. sparen.
• Immobilienkredite in Österreich lassen sich nur bedingt online vergleichen. Dafür sind sie zu komplex. Verlassen Sie sich lieber auf die Kontakte und die Erfahrung eines unabhängigen Beraters, der Ihnen Angebote dutzender Banken unterbreiten kann.

Immobilienfinanzierung: erst die Finanzen dann das Haus

Keimt der Gedanke an ein Eigenheim oder eine Eigentumswohnung auf, werden insgeheim schon Traumschlösser geplant. Ob sich dieser Traum auch in die Realität übertragen lässt, steht auf einem anderen Blatt. Viele geben sich Illusionen hin, die dann bitter enttäuscht werden.

Besser ist es, die eigenen vier Wände realistisch anzugehen. Das setzt voraus, dass man die eigene finanzielle Situation richtig einschätzt und aufbauend darauf nach einem passenden Objekt und einem günstigen Immobilienkredit sucht.

Anders ausgedrückt: Bevor man auf Häusersuche geht, ist es ratsam, die eigenen Grenzen abzustecken. Dazu sind mehrere Schritte nötig. Diese Zeit sollte man investieren, um den besten und günstigsten Immobilienkredit in Österreich zu finden, mit dem man sich den Traum vom Eigenheim erfüllen kann.

Da es dabei um Zahlen im fünfstelligen Bereich geht, ist es unabdingbar, genau zu rechnen. Man kann sich die Finanzen zwar schönrechnen, damit aber auch auf die Nase fallen.

Die Frage bei einem Immobilienkredit ist: Welche Zahlen, Daten und Fakten werden benötigt? Hier die wichtigsten Punkte:

• Sie müssen klären, welches Eigenkapital Ihnen zur Verfügung steht.
• Listen Sie Ihre Einnahmen auf.
• Klären Sie, welche laufenden Kosten Sie haben – vom Smartphone bis zur Versicherung.

Nur anhand dieser Daten erhält man später Antworten auf die Fragen „wie viel Immobilienkredit erhalte ich“ und „was kostet ein Immobilienkredit“. Da es sich hierbei um eine sehr komplexe Materie handelt, von der sich Laien bisweilen überfordert fühlen, kann ein unabhängiger Finanzberater helfen.

Gemeinsam mit Ihnen listet er die Zahlen auf und kann Ihnen dann in der Regel direkt sagen, wie teuer Ihr Traumhaus sein darf und welche Optionen infrage kommen. Damit sind Sie von Anfang an auf der richtigen Spur und müssen sich nicht allein mit dem Thema Immobilienkredit herumschlagen.

Was ist machbar: Wie viel Immobilienkredit kann ich mir leisten?

Eine der Fragen, die jeden angehenden Hausbesitzer umtreibt: Wie viel Immobilienkredit bekomme ich? Oder anders ausgedrückt: Was kann ich mir leisten? Um diese Frage beantworten zu können, müssen die Zahlen auf den Tisch.

Da es bei einem Immobilienkredit um eine langfristige Verpflichtung geht und Summen, die man in der Regel nur einmal in seinem Leben leiht, sollte man hier sehr genau arbeiten und lieber ein paar Stunden mehr als zu wenig für die Planung aufbringen.

Letztlich geht es darum, die Einnahmen und Ausgaben zu notieren, gegenüberzustellen und aus dem Ergebnis abzuleiten, mit welchem Betrag man den Immobilienkredit monatlich zurückzahlen kann. Das heißt, man benötigt die Lohnzettel, die Kontoauszüge der vergangenen Monate und falls vorhanden das Haushaltsbuch. Man kann gerade bei diesem Punkt nicht oft genug wiederholen, wie wichtig es ist, genau zu schauen. Denn Fehler in der Kalkulation können sich später fatal auswirken. Das möchte niemand.

Ihre Einnahmen – die Basis für den Immobilienkredit

Bei den Einnahmen müssen alle regelmäßigen Einkünfte berücksichtigt werden. Bei den meisten, die sich für einen Immobilienkredit interessieren, dürfte dies der Lohn sein. Falls man Miete oder Pacht aus Eigentum erhält, gehören auch diese Zahlen in die Liste.

Mit Blick auf ein 13. oder 14. Gehalt raten Experten, diesen Betrag für unvorhergesehene Ausgaben zu lassen, gewissermaßen als Sicherheitspuffer. Schließlich zahlt man künftig nicht nur den Immobilienkredit zurück, sondern muss gegebenenfalls sein Auto reparieren lassen oder eine neue Waschmaschine kaufen.

Ihre Ausgaben – wichtig für die Kalkulation der Baufinanzierung

Auf die Ausgabenseite gehören alle – und wirklich alle – laufenden Kosten. Wenn man nicht direkt in das neue Eigenheim einziehen kann, gehört dazu auch die aktuelle Miete. Ansonsten zählen zu den Ausgaben alle Versicherungen, Vereinsbeiträge, Gebühren für Strom, Gas, Telefon, Internet, Handy, Alimente, Sparverträge, bestehende Kreditverpflichtungen und die Lebenshaltungskosten.

Wie hoch dieser Punkt veranschlagt werden muss, ist schwierig. Man geht von 450 Euro Lebenshaltungskosten bei einer Person aus und von rund 700 Euro pro Monat bei zwei Personen. Banken arbeiten bei der Kalkulation eines Immobilienkredits teils mit eigenen Zahlen.

Die mögliche Immobilienkredit-Rate berechnen

Hat man nun die Einnahmen und Ausgaben auf einem Blatt, kann man die Differenz bilden. Stehen auf der Einnahmenseite etwa 2.000 Euro und bei den Ausgaben 1.400 Euro, könnte man rein theoretisch 600 Euro für den Immobilienkredit aufwenden. Allerdings ist es ratsam, sich auch hier etwas Luft zu lassen.

Ob die eigenen Zahlen passen und welcher mögliche Betrag für den Immobilienkredit sich daraus ergibt, sollte man von einem Finanzberater berechnen lassen. Ein Profi ist in der Lage, Ihnen sehr genau die Antwort auf die Frage „Wie viel Immobilienkredit kann ich mir leisten“ darzulegen.

Vor allem aber kann ein unabhängiger Finanzberater mit konkreten Zinssätzen arbeiten. So erhalten Sie schnell und unverbindlich eine ungefähre Vorstellung von Ihrer persönlichen Immobilienfinanzierung.

Eigenmittel: Wie viel Eigenkapital benötige ich bei einem Immobilienkredit?

Genauso wichtig: das Eigenkapital. Denn für einen günstigen Immobilienkredit ist ein hoher Eigenmittelanteil stets von Vorteil. Allerdings gibt es keine festen Vorschriften, wie hoch der Betrag sein muss, sondern lediglich Richtwerte, die allgemein empfohlen werden.

Als optimal gilt bei Finanzierungen eine Spanne von 20 bis 30 Prozent der Summe, die für die Traumimmobilie aufgebracht werden muss. Angenommen, das Haus samt Grundstück und aller Nebenkosten soll rund 200.000 Euro kosten, gelten 40.000 bis 60.000 Euro Eigenkapital als ideale Ausgangsbasis für den Immobilienkredit.

Warum stellt ein hohes Eigenkapital einen Vorteil dar? Ganz einfach: Weil weniger Geld geliehen und später zurückgezahlt werden muss. Dadurch minimiert sich das Risiko für die Bank, was sich wiederum in günstigeren Immobilienkredit Zinsen widerspiegelt.

Daraus lässt sich glücklicherweise nicht automatisch ableiten, dass der Baukredit bei weniger Eigenkapital deutlich teurer wird. Hier muss man ganz in Ruhe klären, was möglich ist und zu welchen Konditionen ein Immobilienkredit vergeben werden kann. Dabei hilft eine individuelle und vor allen Dingen unabhängige Kreditberatung, die Punkt für Punkt die Ausgangssituation untersucht.

Damit Sie sich selbst ein Bild machen können, wie hoch Ihr Eigenmittelanteil bei der Finanzierung einer Immobilie ist, hier eine kurze Übersicht der Finanzmittel, die als Eigenkapital gelten:

• Tagesgeld, Sparbuch, Festgeld, Zinspapiere
• Aktien, Fonds, Zertifikate (möglichst Risikoabschlag einkalkulieren)
• Gold, Silber
• Lebensversicherung
• Bausparguthaben
• Grundstück
• Baumaterialien
• Darlehen von Freunden, Verwandten oder dem Arbeitgeber
• Eigenleistung – die sogenannte Muskelhypothek

Notieren Sie ganz einfach, was vorhanden und möglich ist. Bei der Eigenleistung sollte man diesbezüglich immer vorsichtig kalkulieren. Denn neben der eigentlichen Arbeit noch am Bau tätig zu sein, ist anstrengend. Zudem muss geklärt werden, ob die Muskelhypothek beim Immobilienkredit auch tatsächlich von der Bank akzeptiert wird.

Erhalten ich einen Immobilienkredit ohne Eigenkapital?

Während 20 bis 30 Prozent Eigenmittelanteil als normal und ideal bei einem Immobilienkredit in Österreich gelten, gibt es inzwischen allerdings auch sogenannte Vollfinanzierungen oder 100-Prozent-Finanzierungen. Das heißt, das Baudarlehen deckt die gesamten Kosten ab, ohne dass auch nur ein Cent Eigenkapital nötig wäre. Damit auch die Nebenkosten einer Baufinanzierung gedeckt sind, handelt es sich teils sogar um 120-Prozent-Finanzierungen.

Im Benelux-Raum und in Großbritannien sind Immobilienkredite ohne Eigenmittel längst an der Tagesordnung. In Österreich werden sie zwar angeboten, gehören aber nicht bei allen Banken zum Immobilienkredit-Portfolio.

Ein Berater kann Ihnen dabei helfen, zu prüfen, wo und zu welchen Konditionen Sie eine Vollfinanzierung erhalten. Vor allem lässt sich mithilfe eines Profis sehr schnell klären, welchen Immobilienkredit man sich leisten kann – auch ohne Eigenmittel.

Vor- und Nachteile eines 100-Prozent-Immobilienkredites in Österreich

Der Vorteil einer Vollfinanzierung besteht darin, dass sich der Traum vom Eigenheim sofort und ohne Warte- bzw. Ansparzeit erfüllt. Zudem kann man direkt aktiv werden, wenn die Zinskonditionen für Immobilienkredite in Österreich gerade günstig sind oder man eine preiswerte Immobilie gefunden hat.

Auf der anderen Seite geht eine 100-Prozent-Finanzierung immer mit Risiken einher. Wird der Bau teurer als geplant oder hat man sehr knapp kalkuliert, fehlt es sich schlichtweg an Reserven. Hinzu kommt, dass ein Immobilienkredit ohne Eigenmittel meist nur zu höheren Zinsen vergeben wird und man das Darlehen in der Regel länger zurückzahlen muss.

Von daher sollte man bei einer Vollfinanzierung immer folgende Punkte berücksichtigen: Die Gesamtbelastung, die Zinsen, die monatliche Immobilienkreditrate und die Möglichkeit, Sondertilgungen zu leisten.

Geeignet ist die 100-Prozent-Finanzierung üblicherweise für angehende Eigenheimbesitzer mit hohem und sicherem Einkommen und all jene, die in der Lage sind, auch höhere Kreditraten zu tilgen.

Empfehlung: 20 bis 30 Prozent Eigenmittel

Nichtsdestotrotz bleibt es nach wie vor bei der Empfehlung, 20 bis 30 Prozent Eigenmittelanteil in die Baufinanzierung einzubringen. Wenn es dafür nicht reicht, auch nicht unter Berücksichtigung einer möglichen Muskelhypothek, sollte man zumindest versuchen, die Nebenkosten – rund 10 Prozent – als Eigenkapital einzubringen. Selbst damit lassen sich bereits günstigere Immobilienkredit Zinsen realisieren. Gerade in einem solchen Fall ist daher ein professioneller Immobilienkredit-Vergleich von einem unabhängigen Berater viel wert.

Das müssen Sie wissen: Immobilienkredite online vergleichen

Wenn Sie sich schon etwas intensiver mit dem Thema Baufinanzierung befasst haben, wissen Sie bereits: Hier spielen sehr viele Faktoren eine Rolle und müssen noch mehr Facetten berücksichtigt werden. Damit unterscheidet sich der Immobilienkredit deutlich von einem simplen Ratenkredit, bei dem vor allem Laufzeit, Summe und Bonität den Ausschlag geben.

Geht es indes um einen Immobilienkredit, fließen neben dem Betrag und der Laufzeit auch die Eigenmittel samt Muskelhypothek, die Bewertung der Immobilie, das Alter des Kreditnehmers bzw. der Kreditnehmer, vorhandene Versicherungen und die persönliche Situation in die Kalkulation ein.

Das macht es schwer, einen Immobilienkredit online zu vergleichen. Die Zahl der Variablen ist zu hoch, als dass ein Immobilienkreditrechner auch wirklich alle relevanten Fakten aufnehmen könnte. Oder anders ausgedrückt: Ein aussagekräftiger Immobilienkreditvergleich online ist nahezu unmöglich. Was machbar ist: Sich einen ersten Eindruck zu verschaffen.

Immobilienkredit Raten online berechnen

Anders sieht es auch, wenn man für den Immobilienkredit online einfache Berechnungen anstellen möchte. Etwa, welche monatliche Rate man sich angesichts des aktuellen Einkommens und der laufenden Kosten leisten kann.

Zudem lässt sich bei einer Immobilienfinanzierung online berechnen, wie teuer das Haus, das Grundstück oder die Wohnung ungefähr sein darf. Dass Immobiliendarlehen von A bis Z berechnen zu lassen, ist indes per Internet nicht möglich und auch nicht ratsam.

Stattdessen sollten man auf die Erfahrung eines unabhängigen Finanzberaters bauen. Er kennt die aktuellen Konditionen für Immobilienkredite in Österreich und weiß, welche Banken die besten Konditionen bieten.

Vor allem aber: Er kann beraten. Und das betrifft alle Bereiche einer Immobilienfinanzierung. Vielleicht haben Sie bei den Eigenmitteln etwas übersehen oder können unter Umständen mit Sondertilgungen rechnen. All das lässt sich am besten in einem persönlichen Gespräch klären. Fragen Sie eine kostenlose und unverbindliche Beratung an. Es ist der erste Schritt Richtung Traumhaus.

Informationen rund um Immobilienkredite in Österreich

Im Folgenden gehen wir auf unterschiedliche Themen ein, die für alle relevanten sind, die in Österreich Immobilienkredite aufnehmen möchten. In dem Zusammenhang beantworten wir auch gleich die wichtigsten Fragen zur Baufinanzierung.

• Welche Unterlagen benötige ich für einen Immobilienkredit?
• Welche Nebenkosten fallen bei einer Immobilienfinanzierung an?
• Wer ist der günstigste Anbieter für einen Immobilienkredit in Österreich
• Was ist die optimale Laufzeit bei einem Immobilienkredit?
• Kurzer Überblick: Die Immobilienfinanzierung in Österreich
• Wie kann ich mir Fördermittel für die Immobilienfinanzierung sichern?
• Wie berechnet sich der Wert einer Immobilie?
• Die Suche nach der Traumimmobilie
• Kann ich mich vor steigenden Immobilienkreditzinsen schützen?
• Erhalte ich einen Immobilienkredit trotz KSV?

Welche Unterlagen benötige ich für einen Immobilienkredit?

Um einen Immobilienkredit in trockene Tücher zu bringen, werden einige Unterlagen benötigt. Diesen Punkt kann man sehr gut vorbereiten, indem man die entsprechenden Papiere zusammensucht und bei der Beratung sowie dem Vertragsabschluss direkt zur Hand hat.

Dabei kann man grob zwischen personen- und objektbezogenen Unterlagen differenzieren. Beide sind für einen Immobilienkredit in Österreich zwingend nötig. Die personenbezogenen Papiere dienen vor allem als Nachweis der Bonität. Sie beweisen der Bank, dass man in der Lage ist, die Finanzierung für den Hausbau oder den Kauf zu stemmen.

Zu den personenbezogenen Unterlagen gehören:

• Personalausweis bzw. eine Personalausweiskopie
• eine Selbstauskunft
• Einkommensnachweise (Lohn- und Gehaltszettel der vergangenen Monate, bei Selbstständigen Einkommensteuerbescheide, Bilanzen, Firmenbuchauszug usw.)
• Eigenkapitalnachweise (Sparbuch, Depot- und Kontoauszüge)
• Nachweise über Verbindlichkeiten (bestehende Kredite, Alimente, Haushaltsrechnung)

Hinzu kommen die Papiere rund um die Immobilie. Hier spricht man von den objektbezogenen Unterlagen. Hierzu zählen unter anderem:

• Fotos
• Grundrisse und Flurkarte
• Exposee und Baubeschreibung
• Berechnung der Wohnfläche
• Kostenvoranschläge
• Entwurf des Kaufvertrags

Da die Voraussetzungen für einen Immobilienkredit in Österreich von Bank zu Bank leicht variieren, sollte man vorab fragen, welche Unterlagen eingereicht werden müssen. Damit geht man auf Nummer sicher und hat darüber hinaus Zeit, in Ruhe alle Dokumente zusammenzustellen.

Hierbei hilft Ihnen auch ein unabhängiger Finanzierungsberater. Er weiß aus Erfahrung, wie Sie sich am besten auf den Vertragsabschluss vorbereiten und welche Papiere erforderlich sind.

Welche Nebenkosten fallen bei einer Immobilienfinanzierung an?

Ein Aspekt wird bei der Immobilienfinanzierung häufig übersehen: die Nebenkosten. Sie müssen bei einem Baudarlehen immer berücksichtigt werden. Denn in der Summe ergeben sich Gebühren, die zwischen 10 und 15 Prozent des Kaufpreises ausmachen. Bei einer Immobilie für 250.000 Euro sind das immerhin zwischen 25.000 und 37.500 Euro, die zusätzlich aufgebracht werden müssen.

Zu den Nebenkosten bei Immobilienkrediten in Österreich und generell dem Hauskauf oder Hausbau gehören unter anderem:

• Notargebühren (zwischen 1,0 und 3,0 Prozent des Kaufpreises plus 20 Prozent Mehrwertsteuer)
• Grunderwerbssteuer (zwischen 0,5 und 3,5 Prozent des Kaufpreises)
• Grundbuchkosten (1,1 Prozent des Kaufpreises)
• Maklerkosten (3,00 Prozent, teils auch 4,0 Prozent des Kaufpreises plus 20 Prozent Mehrwertsteuer)
• Grunderwerbssteuer (3,5 Prozent des Kaufpreises)
• Bearbeitungsgebühren (3,00 Prozent des Kaufpreises)
• Pfandrechtseintrag im Grundbuch (1,2 Prozent des Kaufpreises)
• Architekt
• Baugenehmigung
• Grundstücksvermessung
• Baustrom usw.

Ein vereinfachtes Beispiel für ein 200.000-Euro-Haus:

• Kaufpreis 200.000 Euro
• Maklerkosten (3,0 Prozent plus Steuer) 7.200 Euro
• Notargebühr (2,0 Prozent plus Steuer) 4.800 Euro
• Grunderwerbssteuer (3,5 Prozent) 7.000 Euro
• Grundbuchkosten (1,1 Prozent) 2.200 Euro
• Gesamt 221.200 Euro

Man darf also nicht von 200.000 Euro für den Immobilienkredit ausgehen, sondern von einem deutlich höheren Betrag – im genannten Beispiel von über 220.000 Euro. Um mit möglichst exakten Zahlen arbeiten und planen zu können, sollte man einen erfahrenen Finanzierungsprofi zu Rate ziehen.

Er hilft dabei, dass keine Kosten übersehen werden und man später beim Immobilienkredit nicht mit unangenehmen Überraschungen rechnen muss.

Wer ist der günstigste Anbieter für einen Immobilienkredit in Österreich?

Ihnen an dieser Stelle den günstigsten Immobilienkredit in Österreich präsentieren zu können, wäre natürlich optimal, ist aber leider nicht möglich.

Jede Finanzierung ist anders, schließlich bringt jeder Häuslebauer andere Voraussetzungen mit, benötigt unterschiedliche Beträge und kann andere Raten zahlen. Jede dieser Facetten spielt bei einem Immobilienkredit eine ganz eigene Rolle.

Die Konditionen für einen Immobilienkredit

Blicken wir etwas genauer darauf, wovon die Konditionen für einen Immobilienkredit beeinflusst werden. Das wären zum einen die Finanzen. Hier kommt es in erster Linie auf die Bonität des Kreditnehmers an, ebenso auf den benötigten Betrag und die Höhe der Rate.

Hier schauen Banken sehr genau auf das Einkommen, die Eigenmittel, ob es bereits Probleme mit anderen Krediten gab und welche weiteren Sicherheiten vorhanden sind. Entscheidend ist, dass der Kunde in der Lage ist, die vereinbarte Summe über die gesamte Laufzeit ordnungsgemäß zu bezahlen.

Zum anderen fließt auch das Objekt in die Kreditkonditionen ein. Banken lassen dazu den Verkehrswert der Immobilie ermitteln. Dieser Wert entspricht entweder dem Kaufpreis, liegt darüber oder auch mal darunter. Punkt drei, der von Belang ist: die Finanzierungsform.

Auch hierbei gibt es bisweilen deutliche Unterschiede. Zu guter Letzt ist natürlich auch der aktuelle Finanzmarkt ausschlaggebend. Das heißt: Wie ist die aktuelle Zinssituation und mit welcher Marge rechnet die Bank? Es sind also viele Punkte, die sich auf die Immobilienkreditkonditionen niederschlagen.

Fazit: individuell planen

Das heißt, es gibt nicht DEN perfekten Immobilienkredit, sondern die am besten auf Sie abgestimmte Lösung. Dabei können Sie sich selbst die Mühe machen und mit dutzenden Banken und Anbietern sprechen. Oder aber Sie greifen von Anfang an auf die Hilfe eines Beraters zurück, der über die entsprechenden Kontakte verfügt und in der Lage ist, die besten Konditionen für Sie zu erhalten. Nutzen Sie diese Chance. Ein erstes unverbindliches Gespräch gibt Ihnen die Gewissheit, ob dieser Weg für Sie der richtige ist.

Was ist die optimale Laufzeit bei einem Immobilienkredit?

Welche Option bei der Laufzeit die beste ist, hängt von den Umständen ab. Ist das Zinsniveau eher hoch, werden gemeinhin variable Zinsen bei einer kurzen Laufzeit empfohlen. In Niedrigzinsphasen hingegen sollte man einen fixen Zins und lange Laufzeiten vereinbaren. Damit hat man über einen langen Zeitraum eine klar definierte finanzielle Belastung und kann sehr gut planen – auch auf lange Sicht, was bei einem Immobilienkredit meist von Vorteil ist.

• Tipp: Achten sie bei Ihrer Immobilienfinanzierung darauf, dass Sie vorzeitige Sonderzahlungen leisten können. Das ist zum Beispiel ideal, wenn Sie einen Bonus erhalten oder geerbt haben. Damit sind Sie schneller schuldenfrei.
• Tipp Nr. 2: Falls Sie finanziell in der Lage sind, den Immobilienkredit zügig zurückzuzahlen, fahren Sie mitunter günstiger. Legt man die Ersparnis auf die hohe Kante, wofür sich vor allem risikoarme Sparformen wie ein Sparbuch oder ein Bausparvertrag eignen, hat man eine Rücklage.

Kurzer Überblick: Die Immobilienfinanzierung in Österreich

Um eine Immobilie zu finanzieren, stehen in Österreich gleich mehrere Möglichkeiten zur Wahl. Ganz oben in der Liste findet man zwei Klassiker: der Immobilienkredit als klassischer Bankkredit und das Bauspardarlehen.

Üblicherweise handelt es sich bei dem Immobilienkredit um ein Annuitätendarlehen mit einem variablen oder auf mehrere Jahre fixierten Zinssatz. Bei fest vereinbarten Zinsen spricht man übrigens von einem Fixzinskredit. In der Regel wird ein solcher Kredit als Hypothekendarlehen vergeben. Die Hypothek als Grundpfandrecht dient der Bank als Sicherheit bei einem Immobilienkredit. Sie kann die Immobilie verwerten sollte der Kredit nicht mehr bedient werden.

Die Rückzahlung setzt sich bei dieser Finanzierungsform aus dem Zins- und dem Tilgungsanteil zusammen. Da die Restschuld immer weiter abnimmt, steigt im Laufe der Jahre der Tilgungsanteil, wohingegen der Zinsanteil der Rate steigt.

Beispiel Annuitätendarlehen

Sie planen mit einem Immobilienkredit über 200.000 Euro. Der Zinssatz beträgt 2,00 Prozent. Als anfänglichen Tilgung legen Sie 2,00 Prozent fest. Daraus ergibt sich eine Annuität (der Betrag, den Sie jährlich bezahlen müssen) von: 8.000 Euro. Auf den Monat gerechnet zahlen Sie für den Immobilienkredit also 666,67 Euro.

Bauspardarlehen

Ebenfalls ein Klassiker bei der Immobilienfinanzierung in Österreich: das Bauspardarlehen. Hier reicht der Zinskorridor von 3,0 Prozent im günstigsten Fall bis zu 6,0 Prozent als obere Grenze. Auch der Höchstbetrag ist gedeckelt: bei 220.000 Euro. Liegt der Finanzierungsbedarf über diesem Wert, kann man das Bauspardarlehen mit einem Immobilienkredit kombinieren – und profitiert damit von den Vorteilen beider Systeme.

Fremdwährungskredite

Denkbar sind auch Fremdwährungskredite. Beliebt waren in Österreich vor allem Kredite in Schweizer Franken. Konsumenten zahlen hierbei während der Laufzeit nur die Zinsen zurück und gleichzeitig in eine Lebensversicherung oder eine andere Sparform ein. Am Ende der Vertragslaufzeit wird dann der Gesamtbetrag getilgt. Das Problem: Die Erträge der Sparform decken nicht immer die Ausgaben. Hinzu kommt, dass Währungen Kursschwankungen unterliegen und die vermeintlich günstige Finanzierung plötzlich sehr teuer werden kann.

Wie kann ich mir Fördermittel für die Immobilienfinanzierung sichern?

Mithilfe vom Staat lässt sich die monetäre Belastung einer Immobilienfinanzierung mitunter deutlich mindern. Je nach Bundesland, geplantem Objekt und den persönlichen Voraussetzungen bietet das österreichische Fördersystem – eine Übersicht nach Bundesländern finden Sie hier – eine Vielzahl von Optionen und Hilfen.

Mal werden zinsfreie Zuschüsse gewährt, mal günstige Darlehen oder andere Hilfen. Um den Anspruch auf die Förderung rechtzeitig geltend machen und die Fördermittel bei der Immobilienfinanzierung berücksichtigen zu können, sollte man sich früh damit befassen.

Sprechen Sie Ihren Finanzierungsberater auf die Fördermöglichkeiten an. Schließlich geht es um Ihr Geld und kann dank der Förderung vielleicht ein günstigerer Immobilienkredit aufgenommen werden.

Wie berechnet sich der Wert einer Immobilie?

Wonach sich der Wert einer Immobilie richtet, konkret der Verkehrswert, der für Immobilienkredite in Österreich maßgeblich ist, hängt von vielen Faktoren ab. Dabei gibt es einige Punkte, die man als angehender Hausbesitzer unbedingt beachten sollte.

Besonders wichtig ist bei Immobilien seit jeher die Lage. Sie kann den Preis spürbar nach oben oder nach unten schrauben. In Top-Lagen muss man auch Top-Preise bezahlen, wohingegen weniger beliebte Regionen mit günstigen Grundstückspreisen aufwarten. Darüber hinaus wird geschaut, ob das Grundstück bereits erschlossen ist. Somit ist die Lage des Wunschobjektes federführend im Hinblick auf den Immobilienkredit.

Das Haus auf dem Grundstück wird nach dem möglichen Verkaufserlös bewertet. Ein liebevoll gestalteter Garten spielt dabei keine Rolle, auch wenn er in der Anlage sehr viel Geld gekostet hat. Für eine realistische Einschätzung des Verkehrswertes sollte man immer einen Experten beauftragen. Nur so erhält man Zahlen, mit denen sich später auch arbeiten lässt.

Die Suche nach der Traumimmobilie

Konkrete Zahlen sind umso wichtiger, wenn man bereits auf der Suche nach einem Haus oder Grundstück ist. Um sich nicht zu „verrennen“ und zu tief in die Tasche zu greifen, ist eine Expertise sehr hilfreich. Anderenfalls lässt man sich unter Umständen dazu verleiten, mehr als nötig zu bezahlen. Zum einen aus Angst, jemand anders schnappt einem das Haus vor der Nase weg. Zum anderen aus einer Fehleinschätzung des tatsächlichen Wertes heraus.

Zudem gilt: Mit etwas Verhandlungsgeschick lässt sich der Preis, der in Immobilienportalen oder Inseraten genannt wird, meist noch ein wenig optimieren. Hilfreich ist in dem Zusammenhang neben dem Gespräch mit einem Finanzierungsexperten auch eine neutrale Einschätzung des Immobilienwertes durch einen Profi. Damit hat man die besten Argumente für die spätere Preisverhandlung.

Kann ich mich vor steigenden Immobilienkreditzinsen schützen?

Wie günstig oder teuer die Traumimmobilie wird, hängt zu großen Teilen vom Zins ab, den man für seinen Immobilienkredit bezahlen muss. Steigen die Zinsen, wird das Objekt zwangsläufig teurer. Ein Szenario, das jeder Häuslebauer fürchtet. Doch man kann sich davor schützen und zumindest ein wenig „Vorsorge“ betreiben, um von möglichen Zinssteigungen nicht allzu hart getroffen zu werden.

Sicherheit bieten zum Beispiel ein Fixzinskredit, bei dem man den niedrigen Zinssatz für mehrere Jahre festschreibt (20 und mehr Jahre sind durchaus denkbar). Auch ein Bauspardarlehen schützt dank des Zinsfensters von 3,00 bis maximal 6,00 Prozent vor Zinsanpassungen über den Grenzwert hinaus.

Eine weitere Option, die eigens abgeschlossen oder vielmehr gekauft werden muss, ist der Zinscap. Damit wird eine Obergrenze für den Immobilienkreditzins vereinbart. Übersteigt der Zins diesen Wert, erhält der Konsument eine Ausgleichszahlung. Beispiel: Liegt die Obergrenze bei 4,00 Prozent und steigt der Zinssatz auf 5,00 Prozent, erhält der Kunde 1,00 Prozent – bezogen auf den Kreditbetrag.

Allerdings muss man bei einem Zinscap die Kosten im Blick behalten. Sie betragen mehrere Prozent der Kreditsumme. Für Verbraucher bedeutet das: Damit sich ein Zinscap rentiert, müssen die Zinsen schon sehr deutlich über den Referenzwert klettern.

Ansonsten zahlt man möglicherweise drauf. Und das sollte bei einem Immobilienkredit nicht der Fall sein. Auch hier unser Rat: Sprechen Sie mit einem unabhängigen Berater, wie Sie sich vor Zinsanstiegen bei der Immobilienfinanzierung schützen können.

Erhalte ich einen Immobilienkredit trotz KSV?

In Österreich Immobilienkredite trotz KSV zu erhalten, ist nahezu ausgeschlossen. Ein negativer Eintrag bei der KSV steht für eine schlechte Bonität.

Und da es sich bei Immobilienfinanzierungen stets um eine auf lange Zeit ausgelegte Verpflichtung handelt, spielt die Bonität des Kunden eine herausragende Rolle. Ob sich dennoch ein Immobilienkredit in Österreich realisieren lässt – gegebenenfalls mit entsprechenden Sicherheiten – muss mit einem Finanzierungsexperten geklärt werden.

Der Weg ins Eigenheim Schritt für Schritt erklärt

Zu guter Letzt finden Sie hier Schritt für Schritt noch einmal zusammengefasst, wie Sie sich den Traum vom Eigenheim mit einem günstigen Immobilienkredit erfüllen.

• Eigenkapital: Berechnen Sie, wie viel Eigenkapital für die Immobilienfinanzierung zur Verfügung gesteht. Gleichzeitig sollte man klären, ob noch Geld gespart werden und welcher Betrag kurzfristig greifbar ist. Es sollte auch schon überlegt und geprüft werden, ob Förderungen möglich sind.
• Kreditrate und Kreditsumme: Listen Sie Ihre Einnahmen und Ausgaben auf. Welche Finanzierungssumme ist möglich und welche Rate kann monatlich bezahlt werden? Diese Fragen gilt es zu beantworten.
• Limit setzen: Anhand der Zahlen und Daten sollte ein Limit für den Kaufpreis gesetzt werden. Berücksichtigen Sie hierbei auch die Nebenkosten einer Immobilienfinanzierung bzw. eines Immobilienkredits in Österreich.
• Vorauswahl der Immobilie: Welche Immobilie für Sie infrage kommt, sollte mit einem unabhängigen Experten geklärt werden.
• Immobilienkredit vergleichen: Lassen Sie sich konkrete Finanzierungsangebote unterbreiten. Nutzen Sie die Möglichkeit für einen Immobilienkredit-Vergleich, bestenfalls begleitet von einem Finanzierungsexperten.
• Immobilienwahl: Welche Immobilie soll es sein? Damit das Darlehen in trockene Tücher gebracht werden kann, muss man sich für eine Immobilie entscheiden. Je länger man wartet, desto größer die Gefahr, dass die Immobilienkredit Zinsen sich vielleicht verschlechtern.
• Immobilienkredit abschließen: Prüfen Sie vor Ihrer Unterschrift auf dem Vertrag noch einmal alle Punkte, angefangen bei den Immobilienkredit Zinsen bis hin zu den sonstigen Konditionen.
• Termin beim Notar: Sobald die Entscheidung getroffen ist, kann man beim Notar den Kaufvertrag unterschreiben.
• Grundschuld: Banken wollen auch in Österreich bei Immobilienkrediten Sicherheiten. Hierzu dient in erster Linie die Grundschuld, ein Pfandrecht an der Wohnung bzw. dem Haus.
• Immobilienkredit: Jetzt kommt der Immobilienkredit zur Auszahlung und können alle Kosten beglichen werden.