Immobilienkauf in Italien wird auch in Österreich im populärer. Manch ein Urlauber schlendert durch die Gassen eines Ortes in unserem südlichen Nachbarland und würde gerne diese Atmosphäre für immer einfangen. Ist der Urlaub vorbei, ist auch Schluss mit dem Zauber Venetiens, der Toskana oder der Liguria. Es ist keine Seltenheit, dass österreichische Urlauber immer häufiger vor Maklerbüros stehen bleiben und ihre Träume beflügeln.
Andere Österreicher kaufen eine Immobilie in Italien, um die “Never ending after work party” auf einer Piazza beim Giro zu verbringen. Es spricht vieles dafür, sich in Italien eine Ferienwohnung zu kaufen, entweder, um auch zu vermieten oder um jederzeit in wenigen Stunden wieder mediterrane Atmosphäre aufzutanken. Allerdings gibt es beim Immobilienerwerb einige Abweichungen gegenüber dem Immobilienkauf in Österreich.
Was kosten Immobilien in Italien?
Das Nord-Südgefälle auf dem Apennin tritt auch bei Immobilienpreisen deutlich zutage. Wie vieles andere auch sind Immobilien im Norden teurer als der Süden. Das Immobilienportal immobiliare.it hat für den Oktober 2023 folgende durchschnittlichen Preise ermittelt:
Bei Venetien beispielsweise darf man nicht vergessen, dass Cortina d’Ampezzo ebenso zum Veneto gehört, wie Venedig, die Industriestandorte Mestre und Maghera, das verträumte Verona oder Teile des Ostufers des Gardasees.
Erwerb fast ausschließlich über Makler
Immobilienmakler gibt es in Italien an fast allen Ecken. Das gilt nicht nur für touristisch geprägte Regionen. Italiener beauftragen Makler. Möglicherweise, damit diese sich mit der im Zusammenhang mit dem Immobilienkauf und -verkauf anfallenden Bürokratie “herumschlagen” können. Für Ausländer sind die Maklergebühren allerdings ein sinnvolles Investment. Ein guter Makler kümmert sich um die gesamte Abwicklung. Dazu zählt beispielsweise die An- beziehungsweise Ummeldung für Strom, Gas und die Kommunalabgaben, zu denen beispielsweise Müllabfuhr und Wasser zählen, oder die Anmeldung bei der Agenzia delle Entrate (Steuerbehörde).
Kann der Käufer nicht nachweisen, dass er ausreichend Italienisch spricht, um der Verlesung des Kaufvertrages zu folgen, benötigt er zwei Zeugen bei der Protokollierung, die Deutsch sprechen. Ein guter Makler verfügt über ein Netzwerk, in dem sich auch Menschen mit Deutschkenntnissen befinden.
Das Katasteramt – Geduld und nochmals Geduld
Der Makler übernimmt auch den fast immer notwendigen Kontakt mit dem Katasteramt. Der Hintergrund liegt darin, dass Italiener gerne mal bauliche Veränderungen an ihren Immobilien vornehmen. Auf das Einholen einer möglichen notwendigen Baugenehmigungen wird solange verzichtet, bis sie zwingend notwendig wird. Das ist bei einem Verkauf der Fall. Der Notar muss sich vergewissern, dass das Objekt den Bauplänen entspricht. Wurde die Fenster verändert oder der Speicher ausgebaut, ist das nicht mehr der Fall. Also gehen die Dokumente mit der Änderung zum Katasteramt, dass dieses die Umbauten nachträglich genehmigt. Das kann durchaus auch schon mal sechs Monate oder länger dauern. Hier permanent nachzufassen und der Behörde auf die Füße zu treten, ist Sache des Maklers. Die Protokollierung darf erst stattfinden, wenn die genehmigten Baupläne vorliegen.
Was kostet ein Makler in Italien?
Zunächst, Immobilienmakler in Italien sind staatlich geprüft und zugelassen. Sie verfügen also über die notwendigen Kenntnisse. Diese lassen sie sich natürlich auch bezahlen. Die Courtage beträgt zwischen zwei und vier Prozent zuzüglich der IVA (Mehrwertsteuer) und ist verhandelbar.
Erteilt ein Interessent einen Maklerauftrag, sollte er darauf achten, dass alle Anforderungen einschließlich Kaufpreis und der Höhe der vereinbarten Courtage notiert sind und keine stillschweigende Verlängerungsklausel besteht. Mündliche Zusagen sind, wie überall, nichts wert.
Besichtigung nur mit fachlicher Unterstützung
Grundsätzlich ist es empfehlenswert, dass nicht nur Österreicher beim Immobilienkauf in Italien mit einem Architekten oder Ingenieur eine Besichtigung vornehmen. Die Luftfeuchtigkeit in Italien ist durch die Lage zwischen zwei Meeren ab dem Dolomitenvorland deutlich höher als in Graz oder Salzburg. Gerade an der Nordadria kann die Luftfeuchtigkeit im Gebäude im Herbst die 85-Prozent-Marke übersteigen. Die Folge, gerade bei älteren Objekten, sind möglicherweise Schäden im oder am Mauerwerk.
Ein kleiner Tipp an dieser Stelle: Der Luftentfeuchter gehört in jeden Haushalt, da Räume mit hoher Luftfeuchtigkeit schwerer warm zu bekommen sind.
Die passende Immobilie gefunden – wie geht es weiter?
Haben die Interessenten eine passende Immobilie in Italien gefunden und ein Gutachter hat keine Bedenken geäußert, kommt der nächste Schritt, der Antrag des Codice Fiscale, der Steuernummer. Ohne den CF geht in Italien nichts. Kein Hauskauf, kein Handyvertrag, kein Bankkonto – nichts. Den CF können Österreicher für den Immobilienerwerb in Italien beim örtlichen Konsulat, der Botschaft in Wien oder in Italien vor Ort bei der lokalen Agenzia delle Entrate beantragen.
In Italien ist beim Immobilienkauf ein Vorvertrag üblich, der auch eine Anzahlung auf den Kaufpreis vorsieht. Diese Anzahlung beträgt je nach Gutmütigkeit des Verkäufers zwischen zehn und 20 Prozent des Kaufpreises. Die Maklercourtage wird ebenfalls bei Unterschrift des Vorvertrages fällig.
Wichtig: Kommt der Kauf durch eine Ursache aufseiten des Käufers nicht zustande, bleibt die Anzahlung beim Käufer!
Der Vorvertrag wird üblicherweise schon geschlossen, bevor das Katasteramt die Umbauten genehmigt hat. Nutzt der Verkäufer die Immobilie schon nicht mehr, die Käufer möchten aber unbedingt im Sommer schon dort wohnen, bietet sich eine Anmietung bis zur Protokollierung durchaus an. Der gezahlte Mietpreis wird dann natürlich auf den Kaufpreis angerechnet.
Steht der Notartermin fest, erhalten die Käufer den Vertragsentwurf auf Italienisch und auf Deutsch. Auch hier zeichnet sich ein guter Makler dadurch aus, dass er für die Übersetzung sorgt.
Österreich: Immobilie in Italien finanzieren
Der Kauf einer Immobilie in Italien geht üblicherweise mit einer Finanzierung einher. Nur. Wie können Österreicher eine Immobilie in Italien finanzieren? Zwei Optionen stehen zur Auswahl:
- Ein österreichischer Immobilienkredit für ein Haus in Italien ist durchaus möglich. Allerdings basiert die Finanzierung auf einem deutlich individuelleren Kreditprozess als bei einer Immobilie in Österreich. Eine hypothekarische Absicherung ist allerdings nicht immer möglich.
- Italienische Banken finanzieren auch für Österreicher den Hauskauf in Italien. Wichtig für den Kreditvertrag ist die Vorlage des Codice Fiscale.
Wer kein Italienisch spricht, sollte sich an eine Bank in Südtirol wenden – bekanntermaßen ist
Deutsch dort Amtssprache. Es sind ganz normale Hypothekarkredite möglich.
Der Notartermin beim Hauskauf in Italien
Der Notartermin für einen Hauskauf in Italien unterscheidet sich nur in wenigen Punkten von einer Protokollierung in Österreich. Anwesend sind Käufer und Verkäufer, Notar sowie, wenn notwendig, die beiden deutschsprachigen Zeugen. Der Notar verliest den Kaufvertrag auf Italienisch, einer der beiden deutschsprachigen Zeugen übersetzt. Die Käufer erhalten direkt im Anschluss an die Unterschrift einen Kaufvertragsauszug, der
- Daten der Vertragsparteien
- Anschrift der Immobilie
- Katasterdaten
- Katasterwert der Immobilie zur Ermittlung der Grundsteuer
- Einstufung der Immobilie zur Ermittlung der Grundsteuer
enthält. Es soll schon vorgekommen sein, dass die Käufer auch den vollständig verlesenen Kaufvertrag irgendwann bekamen, aber so richtig die Regel ist das nicht. Das einseitige Dokument ist auch völlig ausreichend – es steht alles darin, was man wissen muss.
Der Notar schickt innerhalb weniger Tage nach Vertragsunterzeichnung seine Kostennote. Die Gebühren für ihn belaufen sich auf zwei bis 2,5 Prozent des Katasterwertes der Immobilie. Dazu kommen noch 22 Prozent IVA (Mehrwertsteuer).
Die Käufer überweisen allerdings im Rahmen der Kostennote auch gleichzeitig die Grunderwerbsteuer, die dann wiederum vom Notar abgeführt wird. Sie beträgt zwei Prozent des Katasterwertes der Immobilie bei “residenza” und neun Prozent bei “domicilio”. Auf den Unterschied gehen wir gleich ein.
Das Honorar für Zeugen oder Dolmetscher ist verhandelbar.
Die Grundsteuer für die Immobilie in Italien
Die Grundsteuer in Italien wird zweimal im Jahr fällig, Januar und Juli. Leider ist es nicht so, dass die Kommune auf den Steuerzahler zukommt, er muss sich selbst darum kümmern. Einige Österreicher mit einer Immobilie in Italien hatten ein böses Erwachen, da ihnen dieser Sachverhalt nicht bekannt war. Irgendwann einmal, nach fünf, sechs oder zehn Jahren, stellt ein Sachbearbeiter bei der Kommune fest, dass für eine Liegenschaft seit Jahren keine Grundsteuer mehr bezahlt wurde. Die Nachforderung rutscht dann schnell in den fünfstelligen Bereich inklusive Strafzahlung.
Die Ermittlung der Höhe der Grundsteuer für eine Immobilie in Italien ist auch für Italiener ein Buch mit sieben Siegeln. Wer sich aber das Geld für den Steuerberater sparen möchte, geht direkt zur “Commune”, zur Abteilung für “contributi” – Abgaben. Dort wird die Steuerschuld kostenlos berechnet und der Immobilienbesitzer ist auf der sicheren Seite. Allerdings sollte man dort jährlich vorstellig werden, da sich die Höhe der Steuer ändern kann.
Die Höhe der Grundsteuer ist zum einen Sache der Gemeinde, zum anderen hängt sie auch davon ab, ob die Eigentümer “residente” sind, die Immobilie eine “residenza” ist, oder es sich bei dem Objekt nur um ein “domicilio” handelt.
Residenza oder domicilio – die Unterschiede
Übersetzt bedeuten beide Begriffe “Wohnsitz” oder “Wohnort”. Der Unterschied ist rein juristisch.
Italien kennt keinen Erst- und Zweitwohnsitz. Wer an zwei Orten eine Immobilie besitzt, muss sich entscheiden, wo er “residente”, Anwohner, sein möchte. Entscheiden sich Österreicher für die Immobilie in Italien als “residenza”,
- zahlen sie dort ihre Einkommensteuer
- sind beim staatlichen regionalen Gesundheitsdienst (SSN) krankenversichert
- bezahlen gegebenenfalls in die staatliche Rentenversicherung ein erhalten
- eine Carta d’Identita, den Personalausweis
- müssen das Auto dort versichern
Wer “nur” in seinem Haus wohnt, aber weiter den Wohnsitz in Österreich beibehält, hat in Italien nur ein “domicilio” ohne weitere Auswirkungen. Im weitesten Sinn ist auch das Hotel bei einem Hotelaufenthalt ein “domicilio”.
Generell gilt zunächst nur, dass Grunderwerbsteuer und Grundsteuer bei einer “residenza” niedriger ausfallen als bei einem “domicilio”. Wer sich am Ende für welche Option entscheidet, hängt von den individuellen Umständen ab.
Viele weitere Tipps um das Thema Finanzierung von Immobilien gibt es im Bereich Immobilienkredit Angebote in Österreich auf Smartmoney – jetzt zu Details in den Ratgebern informieren!