Nach wie vor sind die Bauzinsen in Österreich recht niedrig. Das Zinstal ist zwar durchschritten, aber die Höchststände der letzten zehn Jahre vom November 2023 mit durchschnittlich 4,17 Prozent p.a. (Quelle: ÖNB) bleiben derzeit unerreicht. Dennoch ist der Immobilienkauf in Österreich für viele Bürger immer noch nur ein Traum. Obwohl die monatliche Rate tragbar wäre, verweigern Banken in Österreich immer wieder das Baugeld. Was sind die Gründe?
KIM wirkt auch im Jahr 2026 noch nach
Die im Jahr 2022 eingeführte “Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung”, kurz KIM, wurde zwar im Juli 2025 wieder abgeschafft, zeigt aber bei der Kreditvergabe der Banken immer noch ihre Spuren. Zur Erinnerung noch einmal die Eckdaten von KIM:
- mindestens 20 Prozent Eigenkapital
- Monatliche Rate maximal 40 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens
- maximale Darlehensdauer 35 Jahre
Gerade das Thema Eigenkapital bzw. die Baufinanzierung ohne Eigenkapital in Österreich im [montbh] 2026 wird von den Banken besonders kritisch gesehen und führt durchaus zu einer Ablehnung für einen Antrag zur Baufinanzierung. Welche Eigenkapitalregeln, wenn inzwischen auch wieder ungeschrieben, gelten für Immobilienkäufer in Österreich?
Das Eigenkapital – der Schlüsssel zur eigenen Immobilie
Die Wohnkreditvergabe unterscheidet sich deutlich bei Fremdvermietung und Eigennutzung. Während bei der Fremdvermietung den Kreditraten die Mieteinnahmen gegenüberstehen, entfallen diese bei Eigennutzung. Um so niedriger möchten sich die Banken daher mit Kapital bei einer Baufinanzierung mit geringer Eigenkapitaldecke engagieren. Je geringer das Eigenkapital, um so höher ist das Ausfallrisiko. Der amerikanische Schriftsteller Mark Twain sagte einmal “Ein Bankier ist ein Mensch, der seinen Schirm verleiht, wenn die Sonne scheint, und ihn sofort zurückhaben will, wenn es zu regnen beginnt….”
Ein möglichst hohes Eigenkapital bietet noch einen weiteren Vorteil: Je geringer das Engagement der Bank ausfällt, um so niedriger sind die Zinsen für den verbliebenen Fremdkapitalanteil.
Wie sehen nun aber die minimalen Anforderungen der Banken bei der Hypothekenvergabe in Bezug auf das Eigenkapital aus?
Die Eigenmittel sollten mindestens 20 Prozent des Kaufpreises betragen, mit der Aufschlüsselung von zehn Prozent für die Erwerbsnebenkosten und zehn Prozent Kaufpreis. Das geht es uns in Österreich noch besser als unseren Nachbarn im Norden. Die deutschen Banken bevorzugen als Eigenkapital 20 Prozent des Kaufpreises zuzüglich der Erwerbsnebenkosten, die durchaus bis zu 15 Prozent betragen können.
Wer als Immobilienerwerber in Österreich diese 20 Prozent Eigenkapital nachweisen kann und dazu nicht mehr als 40 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens für die monatliche Kredtirate benötigt, ist unter finanziellen Gesichtspunkten auf der sicheren Seite. Was genau zählt zu den Eigenmitteln und müssen diese auf jeden Fall in die Finanzierung einfließen?
Was zählt bei einer Baufinanzierung zum Eigenkapital?
Salopp formuliert, ist alles Eigenkapital was Geld darstellt oder einen konkreten Wert besitzt, der in Geld gewandelt werden kann.
- Bargeld, Kontoguthaben auf Giro-, Tagesgeld- und Termingeldkonto.
- Rückkaufswert einer Erlebens- oder fondsgebundenen Versicherung
- Aktien und Anleihen
- Gold
- Staatliche Förderung
Dies sind die üblichen Eigenkapitalquellen. Bei Aktien, Anleihen und Gold sollten Kreditnehmer aber berücksichtigen, dass die Banken nicht den am Antragstag geltenden Kurs zugrunde legen, sondern einen Sicherheitsabschlag vornehmen. Dieser beträgt bei Aktien und Gold in der Regel 40 Prozent, bei Anleihen, je nach Bonität des Emittenten, mindestens 20 Prozent.
Ein Depot mit einer Einlage von 80.000 Euro in Aktien und 40.000 Euro in Anleihen erster Bonität würde demzufolge mit einem Wert von 48.000 für die Aktien und 32.000 für die Anleihen als Eigenkapital betrachtet werden. Nun möchten die wenigsten Anleger, gerade wenn die Aktien Dividendentitel sind oder erfolgversprechende Kursziele haben, ihr Depot auflösen.
Das Guthaben auf einem Tagesgeldkonto sollte, bis auf eine echte Reserve von drei bis sechs Monatsgehältern aufgelöst und für die Kaufpreis- und Erwerbsnebenkostenzahlung genutzt werden. Das Wertpapierdepot dagegen wird als Sicherheit hinterlegt. Gleiches gilt für den Rückkaufswert aus Versicherungsleistungen. Bausparguthaben müssen auch nicht vorzeitig aufgelöst werden. In diesem speziellen Fall greift eine Zwischenfinanzierung bis zur Zuteilung des Bausparvertrages.
Da die Förderung für den Erwerb von Wohneigentum in Österreich von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich ausfällt, haben wir dafür eine gesonderte Übersicht erstellt. Diese findet sich hier.
Beispielrechnung zur Baufinanzierung für Eigenkapital und monatlicher Rate
Angenommen, der Kaufpreis beträgt 250.000 Euro, die Nebenkosten 25.000 Euro und das Nettoeinkommen 3.500 Euro. Die Käufer verfügen über das oben als Beispiel angeführte Aktiendepot und ein Tagesgeldkonto mit 15.000 Euro.
Das notwendige Eigenkapital für eine Baufinanzierung läge in diesem Fall bei 50.000 Euro, 20 Prozent der Kaufpreises. Das Wertpapierdepot wäre auch nach der Abschlagsberechnung ausreichend, um als Eigenkapital angerechnet zu werden. Das Tagesgeldkonto kann als Reserve unangetastet bleiben.
Betrachten wir jetzt die monatliche Rate – dank der alten KIM-Verordnung verlangen die österreichischen Banken eine Obergrenze von 40 Prozent des Nettoeinkommens. Das Kreditvolumen beträgt 275.000 Euro (Kaufpreis zuzüglich zehn Prozent Erwerbsnebenkosten), da das Wertpapierdepot nur als Sicherheit dient und nicht als echte Barmittel in den Erwerb einfließen. Der Zinssatz ist im Januar 2026 mit 3,5 Prozent pro Jahr und einer anfänglichen Tilgung von zwei Prozent als realistisch bei 15 Jahren Zinsbindung anzunehmen. Daraus ergibt sich eine monatliche Rückzahlungsrate in Höhe von 1.260,42 Euro (Berechnet mit zinsen-berechnen.de). Die Rückzahlungsrate für den Immobilienkredit beträgt 36 Prozent des monatlichen Nettoeinkommens. Unser Beispiel zeigt folglich eine darstellbare Baufinanzierung bei Banken in Österreich.
Was tun, wenn das Eigenkapital nicht ausreicht?
Für potentielle Immobilienkäufer wird es bitter, wenn sie zwar ihre Wunschimmobilie gefunden haben, aber das Eigenkapital nicht ausreichend ist, um die Vorgaben der Banken zu erfüllen. In diesem Fall ruht die Hoffnung auf Eltern, Großeltern oder anderen Verwandten. Ein trügerischer Weg wäre es, auf Gewinne aus kurzfristigen Spekulationen am Aktien-, Devisen- oder Kryptomarkt zu hoffen. Hohen kurzfristigen Gewinnen steht ein umgekehrt proportional hohes Verlustrisiko gegenüber – der Gewinn preist das Risiko immer mit ein!
Sinnvoller ist es in diesem Fall, entweder die Suche auf Objekte zu beschränken, welche den Eigenkapitalanforderungen genügen, oder konsequent durch Sparen das Eigenkapital weiter aufzubauen. Eventuell kann es von Vorteil sein, Teile des Bankguthabens als einmalige Zahlung in einen Bausparvertrag einzuzahlen und damit schneller das Eigenkapital zu erhöhen.
Das Eigenkapital reicht, aber die Rate ist zu hoch
In diesem Fall bietet es sich an, durchzurechnen, ob eine längere Laufzeit, vielleicht tatsächlich 35 Jahre, die Rate senkt. Theoretisch wäre dies der Fall, da der Tilgungsanteil in der monatlichen Rückführung geringer ausfällt. In der Praxis bedeutet eine längere Zinsbindung jedoch auch einen höheren Zinssatz. Alternativ bietet sich die Suche nach einem günstigeren Objekt.
