KIM-Verordnung endet im Juni 2025 – neue Impulse für Immobilienkäufer
Mit dem Ende der KIM-Verordnung am 30. Juni 2025 erwarten die Marktteilnehmer, Käufer, Bauunternehmen und Immobilienwirtschaft, durchgängig positive Veränderungen für den Eigenheimerwerb in Österreich. Wir haben die Hintergründe zu KIM und die allgemeinen Erwartungen für die Zeit danach zusammengefasst.
Immobilienkredit Vergleich im Juni 2025 in Österreich
Was war KIM und warum wurde es eingeführt?
Die KIM-Verordnung (nicht lachen: Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung) galt seit dem August 2022. Der Immobilienmarkt in Österreich wurde zusehends volatiler, Haus- und Wohnungspreise stiegen übermäßig.
Die Verschuldung der Immobilienkäufer in Österreich begann, unsolide zu werden. Die Finanzmarktaufsicht (FMA) befürchtete einen Anstieg notleidender Baukredite und damit systemische Risiken für Österreich. KIM diente dazu, die Kreditvergabe der Banken strengeren Richtlinien zu unterwerfen. Im Einzelnen wurden durch KIM folgende Sachverhalte reglementiert:
- Darlehenslaufzeit maximal 35 Jahre
- maximal 40% des monatlichen Haushaltseinkommens dürften in Zins und Tilgung fließen
- mindestens 20 Prozent Eigenkapital
Damit wirkte KIM als Filter, um wirtschaftlich schwächer aufgestellte potenzielle Erwerber vor einer Fehlentscheidung zu bewahren. Lange Laufzeiten bedingen eine niedrigere monatliche Belastung, womit die Belastung schön gerechnet wird. Zu hohe monatliche Belastungen führen zum Risiko der Zahlungsunfähigkeit und zu wenige Eigenmittel treiben den Darlehensanteil auf mittelfristig möglicherweise nicht tragbare Raten.
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Welche Auswirkungen hatte KIM
Die Umsetzung von KIM zeigte den gewünschten Erfolg. Die Zahl der vergebenen Immobilienkredite ging zurück, die Nachfrage nach Immobilien war damit auch rückläufig ebenso wie die Anzahl der bewilligten Neubauten:
Quelle: statistic.at
Der Markt im Ganzen hatte sich wieder beruhigt. Das Beispiel von Salzburg zeigt den Sachverhalt bei Bestandsimmobilien sehr schön auf:
Quelle: immopreise.at
Die Spitze der Kaufpreise fällt auf Oktober 2022, danach griff die KIM-Verordnung ganz offensichtlich. Im Dezember 2024 erfolgte keine Datenauswertung. Die Bonität bei den vergebenen Hypotheken stieg zwangsläufig, was wiederum das Ausfallrisiko der Banken, und damit das systemische Risiko, senkte.
Vor diesem Hintergrund sah das FSMG (auch hier bitte nicht über das Wortmonster lachen: Finanzmarktstabilitätsgremium) keine Notwendigkeit mehr, KIM über den 30. Juni 2025 hinaus zu verlängern.
Welche Chancen bietet der Immobilienmarkt in Österreich nach KIM?
Natürlich versprechen sich alle Beteiligten, Käufer, Verkäufer, Bauunternehmen und die Immobilienbranche, nach dem Auslaufe von KIM eine stabile Wiederbelebung des Immobiliensektors.
Käufer und Verkäufer
Käufer erhoffen sich nun wieder einen leichteren Zugang zu Immobilienkrediten in Österreich. Das dürfte zunächst die Nachfrage nach Wohneigentum wieder ankurbeln. Allerdings kann man davon ausgehen, dass es für die Banken einen gewissen Lerneffekt gab. Überdurchschnittlich hohe, der steigenden Nachfrage geschuldeten, Engagements mit erhöhtem Risiko werden sie vermutlich verhalten gegenüber stehen. Damit wäre das Ziel von KIM, wieder einen stabilen, aber nicht durch staatliche Vorgaben kontrollierten Markt zu schaffen, erreicht.
Eine besondere Rolle spielen aber diejenigen potenziellen Erwerber, deren finanzielle Ausstattung nach wie vor “keine großen Sprünge” zulässt. Die ARGE Eigenheim beispielsweise fordert, den gemeinnützigen Wohnungsbau vermehrt durch Subventionen und Förderprogramme zu stärken, um so bezahlbares Wohneigentum für alle Bevölkerungsschichten zu schaffen.
Die Baubranche
Wie sieht es bei der Baubranche aus? Die Tiroler Baulandesinnung beispielsweise malte zu Beginn des Jahres 2025 ein düsteres Bild für die Zukunft der Baubranche. Sie forderte für Tirol damals ähnliche Förderprogramme, wie sie das Land Salzburg und Vorarlberg anboten. Mit dem Ende von KIM sieht die Bauwirtschaft wieder eine verstärkte Nachfrage nach Wohnraum, sowohl im Neubausegment als auch bei Sanierungen und Renovierungen. Die Furcht vor einem Wegfall von Arbeitsplätzen ist damit erst einmal bei den Offiziellen gesunken.
Der Immobilienmarkt
Wir können davon ausgehen, dass das Nachfrage-Tal bei Bestandsimmobilien und bei Bauland mit dem Auslaufen von KIM auch durchschritten ist. Das bedeutet für Käufer, dass sie sich auf wieder anziehende Preise einstellen müssen. Verkäufer können mit höheren Verkaufserlösen kalkulieren. Wir haben es aber bereits erwähnt. Die Banken werden auch ohne KIM kontrollierter in die Kreditvergabe gehen, heißt, es bleibt zu vermuten, dass der Markt nicht wieder überhitzen wird und eine gewisse Stabilität einkehrt. Käufer sollten aber dennoch nicht zu lange zögern, schließlich geht es beim Immobilienerwerb um richtige Summen.
FAQs – wie finanziere ich “nach KIM”?
KIM ist tot, es lebe der Kredit. Nein. Auch wenn KIM vorgeschrieben hat, was Immobilienerwerber oder Bauherren nachweisen müssen, änder das nichts daran, dass dieser Personenkreis im Hinterkopf behalten sollte, wie man finanzieren sollte. KIM wurde eingesetzt, um zum einen systemische Risiken zu verhindern, zum anderen, als Auslöser für systemische Risiken, Kunden auch vor sich selbst zu schützen. KIM hat nichts anderes gemacht, als das “Käufer sollten” in “Käufer müssen” zu wandeln.
Kann ich jetzt wieder eine 100-Prozent Finanzierung abschließen?
Können ja, wenn die Bank mitspielt, sollten? Nein. Für eine grundsolide Finanzierung gilt die Faustregel
- mindestens 20 Prozent des Kaufpreises
- zuzüglich der anfallenden Nebenkosten für Makler, Steuer und Notar
aus Eigenkapital zu bestreiten. Können diese Kriterien nicht erfüllt werden, ist das Objekt einfach zu teuer. Bereits mittelfristig kann dies zu Liquiditätsproblemen führen. Und wie heißt es so schön: Das schönste Haus taugt nichts, wenn mehr Augen in die Suppe hinein- als herausschauen.
Wie lange sollte ich finanzieren?
Die KIM-Richtlinie hat den Finanzierungszeitraum auf 35 Jahre festgelegt. 35 Jahre sind schon eine lange Zeit. Angenommen, der Immobilienerwerb erfolgt im Alter von 40 Jahren. Es sind in diesem Alter oft ausreichend Rücklagen für das Eigenkapital vorhanden. Wer schon innerhalb der KIM-Vorgabe auf 35 Jahre Darlehenslaufzeit optierte, ist bei diesem Beginnalter mit 75 (!) Jahren schuldenfrei. Das Ziel muss aber doch sein, das Haus vor dem Pensionsalter entschuldet zu haben. Es gilt, der beste Kredit ist der getilgte Kredit. Schauen wir einmal, wie sich die Laufzeiten auf die monatlichen Belastungen bei einem Fix-Darlehen über 200.000 Euro auswirken.
| 25 Jahre Laufzeit, 3,25% p.a., 2% anfängliche Tilgung | 35 Jahre Laufzeit
3,69% p.a., 2% anfängliche Tilgung |
||
| monatliche Rate | 875 Euro | 948 Euro | |
| Gesamtkosten Zinsen | 108.523 | 120.596 |
Trotzt der längeren Laufzeit mit niedrigerem Tilgungsanteil fällt die Rate durch den höheren Zinssatz ebenfalls höher aus.
Bei einer selbstgenutzten Immobilie sollte die Pensionierung der äußerste Zeitpunkt zur Entschuldung sein, bei einer vermieteten Einheit ist die Frage, ab wann die Miete in voller Höhe ohne Zinslast zur Verfügung stehen soll.
Wie hoch soll die monatliche Belastung ausfallen?
Durch KIM gab es bei der Höhe der monatlichen Rate für die Hypothek eine klare Regelung. Maximal 40 Prozent des Haushaltseinkommens dürften Kreditnehmer für die Baufinanzierung ausgeben. Ohne KIM fällt die Antwort etwas anders aus. Der Aufwand sollte nur so hoch sein, dass keine Einbußen im täglichen Leben stattfinden. Kinder finden ein eigenes Haus nur bedingt lustig, wenn sie nicht mit ihren Freunden ins Kino können. Muss der Gürtel zu eng geschnallt werden, geht der Spaß an der eigenen Immobilie schnell verloren. Stellen Sie eine Haushaltsrechnung auf und ermitteln Sie, wie viel freie Mittel Sie auch unter Berücksichtigung des Freizeitfaktors noch haben.
Wie plane ich meine Baufinanzierung?
Die Leitplanken, die KIM vorgegeben hat, haben teilweise die Eigeninitiative überflüssig gemacht. Dabei ist der Kostenplan bei Hauskauf so wichtig.
- Ermitteln Sie das vorhandene Eigenkapital ( Tipp: Eine Vollfinanzierung bzw. eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist nicht sinnvoll ) für den Immobilienkauf. Verwandtendarlehen ersetzen Eigenkapital.
- Das vorhandene Eigenkapital sollte mindestens 20 Prozent des Kaufpreises zuzüglich der Nebenkosten entsprechen.
- Ermitteln Sie anhand dieser Größe jetzt, wie hoch Hauskredit ausfallen darf.
- Passt der monatliche Aufwand für ein Fix-Zinsdarlehen bei einer Laufzeit von 25 Jahren? Dies sollte die Orientierungsgröße sein. Fällt er geringer aus, verkürzen Sie die Laufzeit.
- Stimmen der mögliche Aufwand und das eigentlich Machbare nicht überein, rechnen Sie mit 50 Prozent variabel verzinsten Darlehensanteil. Reicht es immer noch nicht, beißen Sie in den sauren Apfel und berechnen Sie eine Darlehensdauer von 30 Jahren.
- Erzwingen Sie keine Finanzierung – bereits mittelfristig droht Zahlungsverzug.